住宅ローンで重要となる住宅ローン控除と繰り上げ返済の関係性ですが、前回はほとんど前提条件だけを書いて終わってしまったので、今回は実際にどちらがお得なのか計算してみようと思います
一条工務店 i-smart大百科（このサイト内）計算条件
今回は我が家の事例に沿って検討したいと思います。
我が家の住宅ローン事情に関しては下記の記事でも書いておりますが、簡単に最初に書いておきます
- 銀行は三井住友信託銀行
- 変動金利
- 適用金利は最大の優遇金利を受けて0.57%
- 返済方式は元金均等方式
- 返済期間は35年
- 控除の限度額は36万円
上記の記事でも書いていますが、元金均等方式の方が絶対にお勧めです。
このローンに対して今回検討するパターンは毎年繰り上げ返済用に100万円貯金することができたとして（実際には難しいですが・・・）3パターンの検討をしたいと思います
- 毎年100万円ずつ繰り上げ返済を行う
- 最初の5年間は100万円ずつ返済し、残りは11年目に500万円一括返済
- 11年目に一括で1000万円返済
2についてはローン控除の上限までいかないので最初はその分だけ毎年返済すると想定しました。
結果は
今回は自身で作ったエクセルでの計算式で計算しているので万が一間違っていても責任はとれませんのでご了承ください。ちなみにローンの計算は簡単にエクセルで作れるのでこれからのことも考えて作ることをオススメしますよ～。
ネットで銀行とかのシミュレーションはできますが、自由度が効かないのでエクセルの方がオススメです。検索すればすぐに計算式が出てくるので興味がある人は試してください
それでは結果を書きます。今回は総支払額と総控除額、総支払額-控除額の3つを書きます
- 総支払額：48,724,401円 総控除額：3,111,792円 総支払額-控除額：45,612,609円
- 総支払額：48,797,604円 総控除額：3,261,295円 総支払額-控除額：45,536,309円
- 総支払額：48,981,876円 総控除額：3,519,831円 総支払額-控除額：45,462,044円
以上のようになりました。
結果はびっくりの3の11年目に一括返済するというのが一番お得になっております。ということで今回の結果は11年目まで貯金するということに・・・
でもまだ話は終わりではありません！！もう少し検討する必要があります
保証料の返金も考慮しよう
さて先ほどの結果だけでは決めきれないことがあります。それは保証料の返金です。
これは銀行によって異なるそうですが、繰り上げ返済することで最初に支払った保証料も繰り上げ返済した額に応じて返金されるというものです。またこれは返済した時の経過年度によっても異なるそうで5年ぐらいを境に返金額がぐっと下がるらしいです・・・
またどのくらい返金されるのかは正直私にはわかりませんが、数万単位で返金されることもあるようです。もうこれについては各銀行に聞くしかないかと思いますが、その金額によって上記で計算した結果が逆転することも考えられます。
またあえて書いていませんでしたが、今回は金利は一定で変動ないとしてきましたが、もちろん金利があがれば結果も変わってきます。
結論
さて結論ですが、上記で検討した結果ではローン控除が終わってから一括で返金した方がお得と言うことがわかりました。しかし、これには保証料の返金も考慮してませんし、金利の変動も考慮できていません。
つまり結論としてはこれらを考慮するとよくわからんということですね(笑)。ここまで書いておいて申し訳ないですが、そういう結論です。
なので今回の本当の結論は先ほど書いたように自分で計算できるようにしておき、普段から適用金利に注意しておき臨機応変に対応できるようにしておくというのが重要だと思います。あとは各自の銀行に保証料の返金額を確かめれば大丈夫かと思います。
2回に渡って書きましたが、最終的にはまとまりのない終わりで申し訳ないですが、これからの生活に重要なことですのでご自身でよく考える必要があると思います。
ちなみに我が家は今年は繰り上げ返済できるお金がそもそもないのであと1年は様子見です(笑)
